Résilier un bail commercial à l'échéance triennale

Le bail dit « 3 6 9 » dure neuf ans, mais le locataire peut en sortir tous les trois ans. C'est l'article L145-4 du Code de commerce, et c'est une faculté d'ordre public : elle ne peut pas vous être retirée par une clause, sauf dans quatre cas précis que nous verrons.

Le délai : six mois, et pas six mois n'importe quand

Le congé doit être donné au moins six mois avant l'expiration de la période triennale. Un bail qui a commencé le 1er mars 2024 ouvre sa première échéance au 28 février 2027 : le congé doit donc partir au plus tard le 31 août 2026.

L'erreur classique consiste à compter six mois depuis la date d'envoi. Ce qui compte est la date à laquelle le bailleur est réputé avoir reçu le congé, et pour une recommandée c'est la date de première présentation. Un congé posté le dernier jour arrive trop tard.

La forme change selon qui donne congé

C'est le point qui fait perdre des congés, et qui est mal écrit sur beaucoup de pages. La loi Pinel de 2014 avait ouvert la lettre recommandée à tout le monde. La loi Macron du 6 août 2015 est revenue en arrière, mais pas pour tout le monde.

• Le bailleur : acte de commissaire de justice obligatoire, l'article L145-9 ne laisse pas le choix
• Le locataire, à une échéance triennale : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice, au choix
• Le locataire, pour une demande de renouvellement ou un congé en fin de bail : la prudence commande l'acte de commissaire de justice

Autrement dit, la recommandée vous est ouverte pour sortir à trois, six ou neuf ans. Elle ne l'est pas pour tout. Quand la somme en jeu est celle d'un fonds de commerce, la signification coûte quelques dizaines d'euros et supprime la discussion sur la date.

Peut-on sortir avant trois ans

En principe non : la faculté s'exerce à l'échéance triennale, pas quand on veut. Trois voies existent pourtant.

• Le départ à la retraite ou l'invalidité : le congé peut être donné à tout moment, toujours avec six mois de préavis
• Une clause de résiliation anticipée négociée dans le bail, qui est valable si elle vous ajoute un droit
• Un accord amiable avec le bailleur, qui se rédige et se date, jamais un simple échange de courriels

Partir sans congé valable ne met pas fin au bail : les loyers continuent de courir jusqu'à la prochaine échéance utile. C'est la situation la plus coûteuse, et elle naît presque toujours d'un congé mal formé plutôt que d'une mauvaise foi.

Les quatre baux où la sortie triennale peut être écartée

L'article L145-4 autorise les parties à supprimer la faculté triennale dans quatre cas seulement : les baux conclus pour plus de neuf ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux, et les locaux de stockage.

En dehors de ces quatre cas, une clause qui vous prive de sortir à trois ans est réputée non écrite. Il est donc utile de relire le bail avant de conclure qu'on est enfermé : beaucoup de clauses de ce type ne tiennent pas.

Ce que le congé doit contenir

• La désignation précise des locaux et la référence au bail
• La date d'effet, qui doit tomber sur l'échéance triennale
• Le visa de l'article L145-4 du Code de commerce
• La signature de celui qui a qualité pour engager la société locataire